我国房地产业税负合理性的定量分析

内容摘要：房地产业的税负问题正在引发社会各界的普遍注目，许多专家学者从理论和现代科学方面明确提出了各自的意见。本文在总结前人研究的基础上，利用改良的税负合理性评价模型对我国房地产业税负合理性展开了一些可行性探究。　　关键词：房地产业波士顿矩阵法 九盒矩阵法 　　 　　房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度低，带动力强劲，在扩大内需和增进消费方面充分发挥了极大的起到。近年来，房地产业持续高速发展的同时也经常出现了房价居高不下、普通老百姓买了房的问题。

适当的，房地产业税收问题也沦为了社会各界注目的焦点。转入21世纪以来，我国房地产业税收收入获得了倒数多年的大幅度快速增长。由于税收仍然是房价的最重要组成部分，所以有关房地产业税收开销否合理的问题引发了许多专家学者的普遍注目。

　　 　　房地产业税负问题文献总结 　　 　　我国现行房地产税收开销的研究，根据其研究方法的有所不同，可以分成理论研究和现代科学研究两类。　　目前，绝大多数学者对我国房地产税收开销的研究都逗留在理论研究的阶段，他们指出我国房地产税制不存在的问题主要集中于在税负不平，竞争不公平；税费举，反复课征；税种设置不科学；计税依据不合理等方面，回应他们都适当的明确提出了自己的改革建议。此外，房地产税计税依据改革课题组(2006)和海南省地方税务局课题组(2006)从分析我国现行房地产税制不存在的问题应从，明确提出了我国展开房地产税计税依据改革应当不具备的基础条件和实施方案，对改革过程中机构、政策、数据、技术手段、人才、法律等一些明确问题明确提出了建议。以上这些研究都侧重于理论分析，并基于此对我国房地产业税制改革明确提出了一些基本的思路，没利用数量分析方法创建数学模型展开现代科学分析。

　　在现代科学研究方面，我国刚转入跟上阶段。学者刘立秋，李凯，邹毅（2001），他们将战略管理中的波士顿咨询集团矩阵法（BCG矩阵法）应用于到税负合理性分析中，利用改良后的t－r矩阵对我国房地产业的税负状况展开了定量评价和分析，在此基础上明确提出了房地产业税费制度改革的对策建议。

但由于BCG矩阵法本身不存在一定的局限性，它的每个维度不能用单个指标来取决于，因而他们也只用于了增长率这一个指标来取决于税负的合理性。　　本文在总结前人研究成果的基础上，引进GE矩阵法，填补BCG矩阵法不能用单个指标取决于一个维度的局限性，对房地产业税负模型展开了一定的改良。　　 　　房地产税负研究模型概述 　　 　　BCG矩阵法是由波士顿集团(Boston Consulting Group, BCG)在上世纪70年代初研发的。

BCG矩阵将的组织的每一个战略事业单位（SBUs）标的在一种二维的矩阵图上，从而区分出有问题、明星、金牛和髯狗四种业务人组（图1）。现在我们将图1中的横坐标改回税负亲率t，纵坐标仍然用于增长率r，就变为了分析企业税负合理性的t－r矩阵（图2）。　　 　　利用该方法只要对全国或者某一个地区的所有房地产企业展开t－r分析，它们可能会不均匀分布地产于在某些区域内，这时再行利用黑球法则、东北角大吉、月牙玉环、焦点移动等五法则展开分析，就可以对全国或者该地区房地产业税负合理状况展开分析。但如前所述，由于BCG矩阵法本身不存在一定的局限性，它不能用一个指标来取决于一个维度，所以由其进化而来的t－r矩阵在分析税负合理性时也只用于了增长率这单一指标，但取决于一个企业税负合理与否不只是增长率这一单一指标，它应当包括企业增长率、盈利率等一系列因素。

为了解决这一缺失，本文引进了GE矩阵法（九盒矩阵法），它与BCG矩阵比起，用于数量更好的指标来取决于两个维度，同时减少了中间等级，这样取决于更加全面，有效地（图3）。　　 　　接下来，本文将GE矩阵的思想引进t－r矩阵中，对t－r矩阵展开一些改良，其横轴依然用于税负亲率（t）这一单一指标，但纵轴我们用于影响房地产企业发展（d）的各个最重要因素作为取决于指标创建一个新的矩阵t－d矩阵（图4）。

其具体实施步骤为：定义因素。自由选择与房地产业发展涉及的各个最重要因素，可使用头脑风暴法。

量度各个因素的影响，使用德尔菲法对各个因素的影响力大小展开评分，据此确认各个因素的权重。根据上面确认的权重，融合各个因素的明确数据，得出结论各个房地产企业发展状况的权重值，并融合其税负亲率，将其分别放入t－d矩阵中。最后再行对其产于状况展开分析，得出结论。

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