河北房地产预警指标的筛选

【概要】房地产预警指标是房地产预警系统建构的关键，文章在分析河北房地产市场运行状况的基础上，从营销层面对影响河北房地产预警系统的关键因素展开了深层剖析。　　【关键词】房地产；营销；预警指标　　　　影响房地产预警系统建构的因素有宏观因素也有微观因素；有投资层面、供应层面、市场需求层面也有营销层面的因素。而因素的复杂性使得我们不能在因素分析中找寻到关键因素来包含房地产预警指标体系。

下面从营销因素分析中检验河北房地产预警指标。　　一、房地产的销售模式、手段 事实上目前河北省乃至全国各地房子供不应求往往是假象，现行的房地产销售模式——预售制度才是造成房地产市场波动、房价下跌的现实原因。

由于房地产滑动研发必须大量资金，回笼资金沦为房地产开发商面对的首要问题，为了尽早回笼大笔资金确保资金链长时间光阴，开发商凭借着销售模式的变化来招揽消费者，在房子没建好的时候就更有消费者再行借钱，营造房子“奇货可居”、房价不会大大下跌的氛围，还有“没有被许可再行预卖，获得许可又不卖，分期散户捂着买，最后拖成现房买。”的卖房方式和“内部股份”、“缴纳诚意金”、“派发VIP卡”形式，都一定程度上生产了人气和热卖现象，让消费者不愿再行借钱，这样大量的预付资金承托了房地产业以远高于其他行业的速度发展。正是由于房地产业奇特的预售融资方式和手段，变形了消费者长时间的消费心理，反对了房地产业的高投资和低价格。

而当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选配时，意图售出的是对外开放商，价格的话语权更好由消费者要求，房价上涨会重现，房地产就需要更为合理有序发展。　　二、价格　　一般而言，制约价格强弱的关键因素在于房价成本。房价成本主要由三部分构成，土地成本、建设成本及设施税费。其中，建设成本和设施税费变化并不大，土地成本则更加大。

“回避市场因素，单从成本来说，地价对房价影响仅次于。”石家庄市中宏房地产开发有限公司总经理钱先明回应，土地在房价成本中所占到比重也在大大提升。“2005年土地在房价中所占到比重大约为30%，2006年则超过了40%左右。”再加2007年2月开始，国家刚实施向房地产企业征税30%～60%平均的土地增值税，更加使得土地成本上升。

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